Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku to dokument, który wywołuje wiele wątpliwości wśród właścicieli nieruchomości. Choć obowiązek jego posiadania funkcjonuje w Polsce od 2014 roku, wielu właścicieli wciąż zadaje sobie pytanie: kiedy faktycznie nie trzeba świadectwa energetycznego? W tym artykule wyjaśniamy szczegółowo wszystkie przypadki zwolnień i wyjątków od tego obowiązku.
Spis treści
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Zanim przejdziemy do szczegółów dotyczących zwolnień, warto wyjaśnić podstawowe kwestie. Świadectwo charakterystyki energetycznej to oficjalny dokument określający efektywność energetyczną nieruchomości. Zawiera informacje o ilości energii zużywanej na potrzeby:
- ogrzewania pomieszczeń
- wentylacji
- klimatyzacji
- podgrzewania wody użytkowej
- oświetlenia wbudowanego
Dokument ten powstaje na podstawie szczegółowych obliczeń wykonywanych przez uprawnionego certyfikatora energetycznego.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków z 29 sierpnia 2014 roku, świadectwo energetyczne musi posiadać właściciel lub zarządca nieruchomości w trzech głównych sytuacjach:
1. Sprzedaż nieruchomości
Przy sprzedaży budynku, mieszkania lub lokalu właściciel zobowiązany jest do przekazania świadectwa kupującemu. Fakt jego przekazania zostaje odnotowany w akcie notarialnym. Co istotne, kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu.
2. Wynajem nieruchomości
Obowiązek posiadania świadectwa dotyczy również sytuacji, gdy planujemy wynająć lokal mieszkalny lub użytkowy. Informację o przekazaniu dokumentu najemcy warto zapisać w umowie najmu.
3. Oddanie budynku do użytkowania
Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie nowo wybudowanego domu należy dołączyć świadectwo energetyczne. Na jego podstawie urząd weryfikuje zgodność zapotrzebowania energetycznego z obowiązującymi normami.
Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej? – Pełna lista przypadków
Nieruchomość na własny użytek
Najczęściej występująca sytuacja: jeśli mieszkasz w swoim mieszkaniu lub domu i nie planujesz go sprzedawać ani wynajmować, nie musisz posiadać świadectwa energetycznego. Obowiązek powstaje dopiero w momencie, gdy nieruchomość staje się przedmiotem transakcji.
Budynki zwolnione z obowiązku zgodnie z ustawą
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wyraźnie wymienia sześć kategorii budynków zwolnionych z obowiązku posiadania świadectwa:
1. Budynki zabytkowe
Wszystkie budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami są całkowicie zwolnione z wymogu posiadania certyfikatu energetycznego. Dotyczy to zarówno budynków wpisanych do rejestru zabytków, jak i znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków.
2. Obiekty sakralne
Budynki wykorzystywane jako miejsca kultu oraz do działalności religijnej nie wymagają świadectwa charakterystyki energetycznej. Zwolnienie obejmuje kościoły, kaplice, synagogi, meczety i inne obiekty o charakterze religijnym.
3. Budynki bez instalacji ogrzewania
Świadectwa nie trzeba sporządzać dla budynków mieszkalnych, przemysłowych oraz gospodarczych, które nie są wyposażone w instalacje ogrzewania zużywające energię. Wyjątkiem jest instalacja oświetlenia wbudowanego – jeśli budynek ją posiada, wymóg świadectwa wraca.
4. Lokale letniskowe i sezonowe
Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku są zwolnione z obowiązku certyfikacji. Dotyczy to typowych domków letniskowych, apartamentów sezonowych czy innych nieruchomości wykorzystywanych sporadycznie.
5. Małe budynki wolnostojące
Wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² nie wymagają świadectwa energetycznego. Może to dotyczyć małych domków jednorodzinnych, budynków gospodarczych czy niewielkich obiektów rekreacyjnych.
6. Energooszczędne budynki gospodarstw rolnych
Budynki gospodarstw rolnych, których wskaźnik EP (roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną) nie przekracza 50 kWh/(m²·rok), również są zwolnione z tego wymogu.
Budynki bez instalacji grzewczych i chłodzących
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynków wyposażonych w instalację ogrzewania lub chłodzenia. Jeśli budynek nie posiada żadnej z tych instalacji, nie ma możliwości wyznaczenia wskaźników charakterystyki energetycznej, a więc certyfikat nie jest wymagany.
Miejsca postojowe w garażach podziemnych
Kwestia miejsc postojowych w garażach podziemnych bez systemu ogrzewania lub chłodzenia bywa sporna. Miejsce postojowe nie stanowi części budynku w rozumieniu ustawy, dlatego teoretycznie nie wymaga świadectwa. W praktyce jednak niektórzy notariusze mogą wymagać tego dokumentu – każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
Konsekwencje braku świadectwa energetycznego
Od kwietnia 2023 roku brak wymaganego świadectwa charakterystyki energetycznej może skutkować finansowymi konsekwencjami. Za nieposiadanie dokumentu podczas sprzedaży lub wynajmu grozi kara grzywny do 5000 złotych.
Co więcej, brak świadectwa może powodować wady prawne zawieranych umów, co w konsekwencji może prowadzić do:
- problemów z eksmisją najemcy
- roszczeń ze strony kupującego nieruchomość
- konieczności renegocjacji umowy
Gdzie zamówić świadectwo energetyczne?
Jeśli po przeczytaniu artykułu okazało się, że Twoja nieruchomość nie kwalifikuje się do zwolnień, świadectwo energetyczne musisz zlecić uprawnionemu certyfikatorowi. Osoby uprawnione do sporządzania dokumentów znajdują się w centralnym rejestrze Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
Przy wyborze certyfikatora zwróć uwagę na:
- posiadanie aktualnych uprawnień
- wpis do rejestru MRIT
- doświadczenie w sporządzaniu świadectw
- możliwość obsługi zdalnej (dla części nieruchomości)
- terminy realizacji zlecenia
💡 Potrzebujesz świadectwa energetycznego?
✓ Szybka realizacja – nawet w 48 godzin
✓ Obsługa zdalna – bez wyjścia z domu
✓ Uprawnienia potwierdzone wpisem do rejestru MRIT
✓ Konkurencyjne ceny i przejrzysty proces
Praktyczne wskazówki dla właścicieli
Planując sprzedaż nieruchomości:
- Zamów świadectwo energetyczne już na etapie przygotowywania ogłoszenia
- Portale nieruchomości mają dedykowane pola do uzupełnienia danych energetycznych
- Uwzględnij czas na sporządzenie dokumentu (zazwyczaj kilka dni roboczych)
Wynajmując lokal:
- Wyraźnie zaznacz w umowie najmu fakt przekazania kopii świadectwa
- Przechowuj potwierdzenie przekazania dokumentu
- Pamiętaj, że najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa
Budując nowy dom:
- Projektowana charakterystyka energetyczna z projektu budowlanego nie wystarczy
- Świadectwo musi być sporządzone po zakończeniu budowy
- Dokument jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na użytkowanie
Często zadawane pytania
Czy świadectwo energetyczne ma termin ważności? Tak, świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia.
Czy mogę sporządzić świadectwo samodzielnie? Nie. Świadectwo musi być wykonane przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia potwierdzone wpisem do centralnego rejestru.
Czy muszę udostępniać świadectwo w ogłoszeniu o sprzedaży? Tak, zgodnie z przepisami informacje o rocznym zapotrzebowaniu na energię powinny być widoczne w ogłoszeniu.
Co jeśli sprzedaję udziały w nieruchomości? Sprzedaż udziałów również wymaga posiadania świadectwa energetycznego dla całej nieruchomości.
Podsumowanie
Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy:
- użytkujesz nieruchomość na własne potrzeby bez zamiaru sprzedaży czy wynajmu
- Twoja nieruchomość należy do jednej z sześciu kategorii wymienionych w ustawie (zabytki, obiekty sakralne, budynki bez instalacji, lokale sezonowe, małe budynki wolnostojące, energooszczędne budynki gospodarstw rolnych)
- budynek nie posiada instalacji grzewczych ani chłodzących
W pozostałych przypadkach, szczególnie przy transakcjach na rynku nieruchomości, posiadanie aktualnego świadectwa energetycznego jest obowiązkowe. Brak tego dokumentu może skutkować nie tylko karą finansową, ale również komplikacjami prawnymi w trakcie zawierania umów.
Pamiętaj, że każda sytuacja może być inna, dlatego w razie wątpliwości warto skonsultować się z uprawnionym certyfikatorem energetycznym lub prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.
🏠 Gotowy do zamówienia świadectwa energetycznego?
Skontaktuj się z nami i otrzymaj profesjonalne świadectwo charakterystyki energetycznej.
Szybko, wygodnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.
